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房地产课程
2015年房地产建安业26项纳税自查及税务规划与年终所得税汇算清缴-张伟老师
发布时间:2015年10月10日 作者: 来源:

2015年房地产建安业26项纳税

自查及税务规划与年终所得税

汇算清缴

中国房地产税务第一人: 张 伟

一位专门主攻房地产建安业税务稽查工作的财税专家!

一位巡回为各全国大城市高端培训近千场的高级讲师!

一位多次主持税务听证案件,三次代表税务机关应诉并胜诉资深专家!
“张伟税务精品课堂”——六大收益!
★一星:这是一堂“与时俱进”系统学习税收的课程,课程强调“与时俱进”,政策更新度直到讲课前一天晚上;
★二星:本课程详尽讲解房地产开发企业全流程,从拿地、规划、报批报建、建设、预售、清盘、自持经营,一层层抽丝剥茧,将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽!
★三星:这是一堂破解税政难局的税务筹划课,针对经济形势变化,设计个性化的税收策划方案;
★四星:这是一堂解决实际问题的答疑课,课程预留答疑板块,针对学员预先准备好的问题或现场的提问,现场解答疑难问题;
★五星:这是一堂防范税务稽查风险的课,紧紧跟随税务稽查步伐,解析2015年最新的税务稽查风险和2014年所得税汇缴工作;

★六星:这是一堂注重前瞻的规划课,高度关注房地产建业‘营改增’带来的困惑

【培训时间】2015年11月28-29日(周六、周日);27日下午报到

【培训地点】杭州维也纳国际酒店(杭州市文晖路348号、西湖文化广场地铁口)(精品班课)
【培训核心内容】
(第1天 房产建安业26项纳税自查与案例)
1 1企业综合税收贡献率
2售房收入测试(房款暂时不上账的评估风险)
3其他应付款测试
4销售佣金测试(佣金倒推收入是常用手法)
5存货变动与营业成本比对
6未完工年度所得税测试
7毛利率测算(多少才算正常?)
8完工年度所得税测试(结转成本是个大问题)
9开发费用测试(企业所得税与土增税不同)
10开发成本测试(开发成本结构性测试技巧)
11单位建安成本测试(评估的关键问题)
12开发成本项目比例测试
13建安基本指标比对
14拆迁补偿费真实性测试
15发票流向查询(发票对于成本至关重要)
16预提费用测试(所得税四项预提费用测试)
17可售面积测算(有关配套设施成本的问题)
18固定资产变动测试(房产税的风险)
19应收账款变动率(销售给股东房产的风险)
20其他应收款变动率(借钱给老板的风险)
21应付账款变动率
22短期借款变动率(内部集资的税收风险)
23职工工资总额变动率
24注册资本变动率
25盈余公积变动率
26资本公积变动率
第二部分(25个全案例解析)
案例1:营业税申报表与账簿不符。
案例2:收取的购房定金未申报纳税。
案例3:部分代收款项未申报纳税。
案例4:A项目以房抵工程款未按税法缴纳营业税
案例5:以商品房抵顶银行贷款。
案例6:收取的会所租、金挂往来,未申报纳税。
案例7:利用装修分解销售收入
案例8:收到土地返还款未做所得税收入问题
案例9:完工年度未取得发票,检查期间取得发票的税务处理
案例10:混淆项目,加大先期开发成本
案例11:会所开发成本计入产品税前扣除
案例12:销售退回不冲回销售成本
案例13:资本弱化未调整利息
案例14:向集团多支付统借统还利息扣除问题
案例15:土地评估增值虚增开发成本
案例16:资本公积转增资本未缴纳个人所得税
案例17:股东借款年末未归还未扣缴个人所得税
案例18:收到个人所得税手续费未申报所得税
案例19:对外促销礼品的个人所得税问题
案例20:房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税
案例21:转让股权损益调整未纳税调增
案例22:自然人转让10%股权,未按照公允价格缴纳个人所得税
案例24:免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题
案例25:土地使用税缴纳时间延迟问题
案例26:城市建设配套费的契税问题
 
第2天 房产建安业所得税面对20项重大问题)
1深度解析房地产企业所得税“汇算清缴”与“土地增值税清算”这两个词的其中奥秘!
2房地产企业汇算的基础在于会计与税收的差异调整,基于九个方面,地产企业必须调整。
3央视土地增值税欠缴风波早已散去,大嘴任志强大战央视,到底谁是谁非,论战下隐藏着房地产企业所得税直接相关的税收政策,深入分析!
4房地产汇算清缴项目年度调整三要素:预计毛利、税金及附加、三项费用扣除基数,抓住要点,无往而不利!
5房地产收入纳税义务发生时间四种方式:一次性收款方式、分期收款方式、银行按揭模式、委托代销模式,每种模式下,都有不得不说的故事!
6住宅地产方兴未艾,商业地产异军突起,这是一个商业地产渐入佳境的时代,商业地产税务运作关注要点是什么呢?
7一次性先收租金、后收租金、免租期、转租业务、售后回租、融资性售后回租,租租有学问,营业税、所得税、房产税,税税要学!
8价外费用困扰企业:代收业主各种费用需交哪些税种?没收的定金是否缴纳营业税、土地增值税?延期交付的款项是否缴纳个人所得税?业主违约收取违约金又是如何纳税呢?
9计税成本扣除七大步骤,招招现身手:划分成本对象、归集开发成本、分配共同成本、完工标准确认、计算单位工程成本、计算销售成本、后续成本调整,成本结算详细讲解!
10公共配套设施扣除大起底,会所、幼儿园。。。。如何合理扣除,如何合理分摊?
11车位、车位、车位!!!
12四种情况会引起前期盈利后期亏损,何解决?预计毛利率高于实际毛利率、配套设施未预提而后建、完工年度后又取得成本发票、土地增值税清算年度没有收入与清算补税相配比!
13“假股权真债权”,私募股权基金如何进行税务运作,合伙企业又有哪些税务技巧,2013年41号公告混合性投资实践技巧有新发现!
14信托融资、债权融资、股权融资、混合信托融资,托托爆全场!
15拿地的十六种模式对应税收筹划大揭底!
16卖股权就是卖土地、卖股权就是卖项目、卖股权就是卖大楼,股权转让惊涛拍岸,存在大的税收风险。卖方税收如何最小化,买方股权溢价如何消化,成竹在胸,方能羽扇纶巾!
17以土地、房产投资,营业税?企业所得税?个人所得税?土地增值税?契税?各个税种交相辉映,稍有不慎,满盘皆输!
18房地产商的一生,就是借钱(融资)的一生,“资金池”方案构建引起税收的烦恼,关联企业间无偿借贷,如何利索解决?统借统还有哪些注意要点?项目公司资金如何集约使用?税收深入到战略运营中!
19房地产营改增深度改变地产企业商业模式,税率如何设置?土地如何抵扣?存量房如何消化?纳税义务发生时间如何设置?营改增下的甲供材该何去何从?
20左手资本,右手实业,转型期的地产企业,更需要投融资的税收规划,房地产企业股权转让,股息分红等问题,如何巧妙规划?

 

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