新澳门棋牌下载

您好,欢迎来到新澳门棋牌下载
公开课
2019年6月22-23日《房地产企业创新融资、地产项目并购方案设计、税收风险防范及税收筹划》
发布时间:2019年04月24日 作者: 来源:

 

             房地产企业创新融资、地产项目并购方案设计、

                                 税收风险防范及税收筹划 

                                                                         

                                                                    622–23(按报名到款先后排座位)

         蔡嘉快与财经集团CEO、事务所所长、高级研究员,多家知名地产建安公司的财税顾问,前上海市税务局大企业管理所副所长,曾任世界五百强绿地集团、益海嘉里集团、众邦金控集团等企业财务总经理、税务总监、投资总监等                      注会、注税律师注册资产评估师、经济师,拥有证券、基金从业资格,从事财经法律领域的工作近10年。擅长企业并购、融资财税法律规划,财税风险管控。 北京大学硕士研究生,会计学硕士,法学、会计学双学士 中国企业财务管理协会上海市房地产财务管理专业委员会副会长,北京财税研究院研究员、中国大企业税收研究所高级研究员、上海交大税务研究所研究员、上海财经大学特聘教师 。  全国知名培训机构特聘讲师,多次为安徽国税、惠州国税、上海财经大学、上海海关学院、聚航名师大讲堂等机构授课,广受好评。

  课程背景

     2018年随着房地产市场“只住不炒”的监管主题延续,“去大杠杆”背景下,地产创新融资部门不断进行融资构架的创新,大家越发意识到税收规划对于地产融资成本有非常重要的影响!2019房地产进入白银时代,中小房企的资金压力日趋沉重。预计今年房地产并购市场规模将会再创新高,如何高效优质进行并购,将是地产财税工作的热点问题。本课程针对房地产项目并购重组的财税安排和并购方案设计、融资税收处理及筹划进行深入讲解,把本人营改增以来实操过的一手案例原汁原味地为大家奉上,涉及招拍挂、勾地、一二级联动、资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地等方式,内容全面、有深度。并通过案例研讨分析房地产企业各种融资构架中的税收风险点、税收成本因素、发票开具的设计、税收筹划的安排。
 

 

课程亮点

 操:来自标杆房企的实操经验  

 值:节税金额合计达上亿元

 有效 :讲解深入全面、实操性强

第一部分 房地产项目并购重组导引

一、房地产企业创新融资方案

1、债务融资实操案例解析

1)商业银行渠道的债务融资           (2)信托通道的债务融资与夹层融资

3)私募基金的混合融资               (4)公司(企业)债券/债务融资工具融资

5)资产证券化融资                   (6)供应链融资

7)保理/商票融资                    (8)债权融资计划融资

11)租赁公司的债务融资              (12) 海外融资

2、股权融资实操案例解析

1)基金信托方式融资   (2)项目合作的股权融资   (3)金主方式股权融资

二、房地产开发企业并购的认识——走出传统并购重组的误区

1、房地产企业并购的实质是什么?

2、企业并购重组、房地产企业并购重组、房地产项目并购重组

3、房地产并购的时代背景?

4、房地产企业并购的背后动力是什么?

5、2017:房地产企业并购之年

6、房地产企业未来的发展路径

三、房地产项目并购的财税核心关切

1、并购的核心问题是财税利益博弈

2、并购协议与并购财税

3、并购尽调下:收益算账与蒙眼狂奔

四、典型房企的并购收益之路

1、并购王:融创与并购狂人:阳光城

2、并购是目前房地产公司拿地的主要方式

3、土地一级市场越来越成为央企、国企的秀场,大量的民营地产公司路在何方?

第二部分 房地产项目并购重组财税安排实操案例、税收风险方法及税收筹划

一、房地产项目并购重组的不同方式概览

二、一级市场:直接招拍挂、勾地、一二级联动开发

(一)直接招拍挂

1、直接招拍挂:定义、途径、基本要求、方式以及签约细节

2、直接招拍挂综合案例——全面财税解构

1)项目公司竞买土地

① 土地价款扣除:不同分配方法下的异同

② 土地闲置费、基础设施配套费、开发规费、政府性基金、契税、土地出让金延期支付的滞纳金和利息?

③ 可供销售面积的确定

④ 销项税额抵减的四种做账方式:最优选择路径

⑤ 销项税额抵减:调整清算收入还是冲减土地成本?

⑥ 土地增值税扣除项目中房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税的处理?

2)母公司竞买土地

① 母公司是否存在转让土地使用权行为?

② 项目公司的股权结构不变

③ 项目公司的股权结构变化

√将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据,到国土部门和财政部门协商换成项目公司抬头的土地出让金收据

√通过“壳公司”来设立项目公司

√税局内部口径

①  该份土地出让合同印花税的纳税主体是?母公司还是项目公司?

②《国有土地使用权出让合同变更协议》如何缴纳印花税?

③ 土地使用税相关问题

3)竞拍方式特殊规则——限制房价+竞争地价、最高限地价+综合房价、最高限地价+配建方案或建设方案、最高限地价+定向安置房配建面积、最高限地价+开发进度+保障性住房面积、最高限地价+养老设施配建程度、最高限地价+人才住房配建面积+自持比例+自持年限

① 税务机关核价权?

② 配置保障房价格明显偏低是否应作纳税调整?

③ “限地价+竞配建”无偿是否视同销售?

④ 自持房源销售纳税风险分析

(二)勾地(意向性拿地)

1、勾地:定义、路径

2、政府意向性勾地

3、村企合作模式

(三)一二级联动开发

1、一二级联动开发:定义、一级开发内容、支付原则

2、一二级联动综合案例——全面财税结构

1)土地返还款的处理:企业所得税、土地增值税、增值税与账务处理

2)拆迁业务纳税风险分析

3)被拆迁业务纳税风险分析:基于国企政策性搬迁的案例

4)旧城改造模式综合案例分析

5)房地分离收储再转让的税务安排

√被收储企业是否需要缴纳增值税?

√被收储企业是否需要缴纳土地增值税?

√被收储企业是否需要缴纳企业所得税?

三、二级市场:土地使用权转让项目、股权收购类项目、产权交易类/司法拍卖类、联营合作开发/代建代管+品牌输出类项目

(一)土地使用权转让

1、土地使用权转让:基本概念及转让条件、关注的关键点、特殊情况的处理

2、土地使用权转让综合案例——全面财税结构

1)土地投资入股项目公司

√母公司将其取得的土地,评估作价进行投资入股到其项目公司名下

√母公司按照净值无偿划拨到其项目公司名下

2)在建工程转让

3)建筑拆除如何进行税务处理?

3、总分公司交易方式的税务安排

1)项目在总分公司之间转移是否需要缴纳增值税?

2)项目在总分公司之间转移是否需要缴纳土地增值税?

3)项目在总分公司之间转移是否需要缴纳企业所得税?

(二)股权收购类项目

1、股权收购类项目:基本概念及主要方式、需关注的关键点、案例解析(在建工程与承债式收购)、风险点提示、特殊情况的处理

2、股权收购案例——按市值股权收购与按市值资产收购

3、交易价格的构成

4、股权溢价——项目公司利润与股东利润

5、股权溢价的处理——实操案例展示

6、以转让股权名义转让房地产行为是否征土地增值税的纳税风险防范

7、股权收购案例——个人股东转让的所得税、转让价格公允性问题

8、股权收购案例——一个粗暴筹划的风险后遗症

9、特殊目标公司的股权收购——分立公司

10、房地产项目资产剥离——基于某上市公司REITS案例

11、特殊目标公司的股权收购——合并公司

(三)产权交易类项目/司法拍卖类项目

1、产权交易类项目/司法拍卖类项目:基本概念、需要关注的点

2、北京产权交易所——某央企出售股权与债权案例解析

3、某法院司法拍卖项目案例——债权归集、项目公司设置

4、拍卖公告涉税条款的合法性分析——纳税义务转移还是纳税债务转移

5、拍卖项目——增值税发票、所得税和土增值税成本、契税缴纳、办证等问题

(四)联营合作开发/代建代管+品牌输出类项目——要钱不要地

1、联营合作开发案例       

2、合作建房案例分析

3、代建代管+品牌输出类项目:政府代建、商业代建、资本代建

4、委托代建案例——涉税分析与账务处理

第三部分 房地产项目并购重组财税安排战略规划

(一)房地产项目并购重组的挑战

(二)房地产项目并购重组风险控制清单

(三)房企并购中的三大财务风险:标的价值评估风险、融资和支付风险、财务整合风险

第四部分:现场疑难问题解答(纸质问题请提前打印或书写工整)

 

【培训对象】ª各房地产行业总经理、副总、财务(税务)总监、经理、主管、会计等人员

ª各省市税务局、税务所、会计所、律师所、财税咨询服务公司等工作相关人员                                

【培训时间】6月22-23日(周六、周日)                                                        

【培训地点】杭州海外海百纳大酒店(杭州市沈半路456号)

【培训费用】单次3980元/人含培训、资料、茶点、中餐等费用                             

 

 

课程报名/咨询:
地址:杭州市下城区西文街199号琥珀中心10楼1001室 网址:http://mmriri.com    办公入口
Copyright@ 2013 All Rights Reserved站版权所有 浙ICP备13010594号 技术支持:
人官方网8040澳门新莆京手机端威利斯娱乐网址金沙游艺场网址9159澳门威斯尼斯人骗局